【編者按】伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

進(jìn)入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點地產(chǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 彭飛 “調(diào)控當(dāng)然會對公司產(chǎn)生一些影響，對產(chǎn)品定位、市場推廣，包括服務(wù)方面會有一定的影響。我們也在積極調(diào)整，希望能夠適應(yīng)國家的政策”。

自宏觀調(diào)控至今，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在謀求轉(zhuǎn)型，香港上市房企沿海家園是其中一例。

據(jù)沿海家園戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理陳昕介紹，沿海家園的轉(zhuǎn)型簡單來說是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，即從房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

在陳昕看來，開發(fā)商和服務(wù)商最大的差別在于，傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商在價值鏈上的活動基本是封閉的，而服務(wù)商做的嘗試是把價值鏈開放化。

沿海家園旗下共有四大板塊業(yè)務(wù)為開放房地產(chǎn)價值鏈“效力”，分別為：沿海創(chuàng)投、沿海基金、沿海地產(chǎn)和沿海綠科，并創(chuàng)新性地將城市發(fā)展運營服務(wù)、金融管理服務(wù)、房地產(chǎn)項目開發(fā)運營服務(wù)、房地產(chǎn)工程管理服務(wù)和健康住宅技術(shù)實施服務(wù)等價值鏈進(jìn)行整合，形成了一套有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的“沿海商業(yè)模式和組織管控模式”。

上述四個板塊業(yè)務(wù)的利潤來源結(jié)構(gòu)實際上是分段的，例如：在投資這一塊，當(dāng)拿完地以后，可以把一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給到別的投資者，因而很快能夠把投資回收；在基金這一塊，融資以后可以做基金管理，可以收基金的服務(wù)費；在地產(chǎn)開發(fā)運營服務(wù)方面，可以收取運營服務(wù)費；在工程管理服務(wù)階段，可以通過施工組織獲取承包的管理費用。

值得一提的是，沿海家園在拿地方式上一直是采取合作拿地模式，陳昕透露，這樣做的原因是因為房地產(chǎn)價值鏈的開放程度不一樣，企業(yè)的資產(chǎn)使用方式不一樣。

雖然為適應(yīng)政策走勢，沿海家園一直在努力轉(zhuǎn)型，但談及大多數(shù)房企普遍看好的商業(yè)地產(chǎn)，陳昕則表示，沿海家園沒有往商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展的想法，會持續(xù)做住宅產(chǎn)品。

之所以不考慮發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，陳昕認(rèn)為，主要是出于兩方面因素考慮：一是中國住宅需求基本面沒有改變；二是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能有過剩跡象。

　　以下為觀點地產(chǎn)新媒體專訪沿海家園戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理陳昕先生實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海在轉(zhuǎn)型方面的情況怎么樣？是什么樣的原因促使沿海想要做這樣一個轉(zhuǎn)型？

陳昕：簡單來說是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，即從房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

所謂的開發(fā)商和服務(wù)商有這樣一個差別，房地產(chǎn)實際上是價值鏈的整合者。一般來說，傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商在這個價值鏈上的活動基本是封閉的，自己拿錢去投地，自己做產(chǎn)品定位，而服務(wù)商做的嘗試是把這個價值鏈開放化。

我們現(xiàn)在旗下有四大板塊業(yè)務(wù)，第一是城市發(fā)展運營服務(wù)，第二是金融管理服務(wù)，第三是房地產(chǎn)項目開發(fā)運營服務(wù)，第四房地產(chǎn)工程管理服務(wù)和健康住宅技術(shù)實施服務(wù)。

實際上我們可以分段周轉(zhuǎn)，比如說投資這一塊，當(dāng)拿完地以后，可以把一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給到別的投資者，因而很快能夠把投資回收；在基金這一塊，融資以后可以做基金管理，可以收基金的服務(wù)費；在地產(chǎn)開發(fā)運營服務(wù)方面，可以收取運營服務(wù)費；在工程管理服務(wù)階段，可以通過施工組織獲取承包的管理費用。

所以，我們的利潤來源結(jié)構(gòu)實際上是分段的，相對而言周轉(zhuǎn)速度會快，我們已開始做這方面的嘗試。

簡單來說，沿海的轉(zhuǎn)型一是定位的轉(zhuǎn)型，二是周轉(zhuǎn)方式的轉(zhuǎn)型，三是盈利來源方式的轉(zhuǎn)型。所有這些東西歸納起來，我們叫做輕資產(chǎn)模式。所謂的輕資產(chǎn)模式，就是不會全資去持有并且封閉式地開發(fā)一個項目，而采取小股東+管理服務(wù)的模式，這就是輕資產(chǎn)運作。

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海主要是通過什么樣的方式來發(fā)展自己的基金業(yè)務(wù)？

陳昕：我們有自己的基金公司，而且也通過不同的渠道發(fā)行了自己的產(chǎn)品。去年成功發(fā)行了沿海的基金，而且這個基金已經(jīng)投資到了沿海的項目中。

這只基金的規(guī)模是2.6億，通過社會募集，其中2.5億已經(jīng)投入到項目中，目前該基金是封閉管理期，未到退出階段。

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海有沒有發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的想法？您怎么看現(xiàn)在企業(yè)把重心放在商業(yè)地產(chǎn)方面？

陳昕：目前沿海沒有往商業(yè)地產(chǎn)方面去發(fā)展的想法，我們會持續(xù)在住宅方面做。

要從幾個方面去看：第一，雖然國家對住宅調(diào)控這么多年，但是中國住宅需求基本面沒有改變。。所以從這個方面來看，為什么要從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)？

第二，商業(yè)地產(chǎn)難道不過剩嗎？中國現(xiàn)在有多少大型的商業(yè)項目在建？有多少城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了這個城市GDP和社會零售額相匹配的零售面積？

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海如何利用自己的優(yōu)勢去尋找一些比較適合的項目？

陳昕：一方面要盡可能在已有的城市里面發(fā)展項目，因為畢竟公司還是有管理半徑的問題，我們現(xiàn)在在環(huán)渤海、長三角、珠三角，加上武漢和重慶兩個城市，是三加二的模式；第二，要發(fā)揮一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)動的模式；第三，要與長期合作伙伴繼續(xù)保持策略聯(lián)盟的關(guān)系。

觀點地產(chǎn)新媒體：在尋找項目的過程中，因為要取得投資方的意見，會不會對項目的進(jìn)展造成一些影響？

陳昕：沒有，因為在投資階段就要和投資人一起評估項目的風(fēng)險，評估收益，評估雙方合作的條件。如果能夠達(dá)成共識就合作，如果不能達(dá)成共識就不做，所以也不存在后面操作的過程。

而且，如果大家共同投資以后，實際上項目是由沿海來負(fù)責(zé)運作的，投資方只會參與一些財務(wù)監(jiān)控方面的事情，不會具體參與項目的開發(fā)計劃、產(chǎn)品定位、設(shè)計管理等。

觀點地產(chǎn)新媒體：一、二級聯(lián)動對企業(yè)拿地有優(yōu)勢，在這個過程中沿海比較有特色的地方或者優(yōu)勢是什么？

陳昕：特色的地方是沿海有資源整合能力，很多投資者都一直和我們在合作，我們也和他們保持了良好的關(guān)系。我們簽署的投資收益基本上能夠兌現(xiàn)，所以是長期的合作伙伴，比較穩(wěn)定。

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海的區(qū)域選擇上有沒有標(biāo)準(zhǔn)？

陳昕：因為投資還是要看市場的機(jī)會，看收益和風(fēng)險，沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，只是優(yōu)先關(guān)系，我們會重點考慮長三角、珠三角、環(huán)渤海這些區(qū)域。

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海項目比較分散，會否不利于集團(tuán)對項目的管理？

陳昕：是有這個問題，所以我們盡可能做城市聚焦的概念，聚焦管理成本會更低一些，也能夠形成規(guī)模效應(yīng)。

觀點地產(chǎn)新媒體：文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)這些方面是不是也有很好的發(fā)展機(jī)會？

陳昕：我們認(rèn)為這些方面有比較良好的機(jī)會，所以公司也一直在思考做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。比如說教育、醫(yī)療、旅游，這方面的市場會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的發(fā)展、居民收入提高而不斷發(fā)展，有很大的潛力，所以我們在研究這些事情，也在嘗試和一些國外機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作性的探討。

目前還處于探索階段，一方面在研究這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點；另一方面，和國外一些比較好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行接觸，進(jìn)行協(xié)商；第三，也與很多城市政府進(jìn)行探討，看看能不能發(fā)展這方面的項目。

觀點地產(chǎn)新媒體：在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的這個過程中，可能也會涉及到一些具體的選擇，沿海會更側(cè)重于哪方面？

陳昕：現(xiàn)在很難說側(cè)重點，因為還在探索階段，不知道走出來的路會怎么樣。如果整個發(fā)展情況不錯，公司肯定會加大這方面的業(yè)務(wù)比重。

這對沿海來說屬于機(jī)會型的業(yè)務(wù)，如果機(jī)會好就大力發(fā)展，如果機(jī)會不好就暫緩一下，這需要一個判斷條件。

觀點地產(chǎn)新媒體：調(diào)控到現(xiàn)在，公司在住宅開發(fā)方面是不是也受到了影響？

陳昕：調(diào)控當(dāng)然會對公司產(chǎn)生一些影響，對產(chǎn)品定位、市場推廣，包括服務(wù)方面會有一定的影響。我們也在積極調(diào)整，希望能夠適應(yīng)國家的政策。

調(diào)控政策總體來看是要把投資和投機(jī)性需求擠出市場，在擠出過程中，改善型住宅是被誤殺的，所以現(xiàn)在我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，已經(jīng)完全排斥了投機(jī)和投資性的需求。

我們的產(chǎn)品能夠適應(yīng)市場的變化，從銷售情況來看，還是跟市場保持同步的增長。

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海投資項目的資金來源主要是靠一些項目上的收益，還是其他的融資渠道獲得資金？

陳昕：我們是輕資產(chǎn)模式，不會全資持有一個項目。當(dāng)然，資金來源是多渠道的，但以自有資金為主。

觀點地產(chǎn)新媒體：主要通過哪些方式來改善負(fù)債結(jié)構(gòu)？

陳昕：第一是會加強(qiáng)銷售、加強(qiáng)回款；第二是有形資產(chǎn)的變現(xiàn)；第三，以低成本的資金代替高成本的資金。

觀點地產(chǎn)新媒體：今年有很多房企通過海外上市和發(fā)債來獲得資金，怎么看這股融資潮？

陳昕：為什么這么多公司排隊上市？上市能夠解決幾個問題。第一個，資產(chǎn)估值會得到增加，原來的股東資產(chǎn)馬上會有倍數(shù)的膨脹；第二，IPO募集到的資金是沒有成本的。因此，能夠上市當(dāng)然好，這是最好的發(fā)展機(jī)會。

上市以后，公司的管理規(guī)范要加強(qiáng)，畢竟是從不透明變成透明，所以對整個公司的治理改善還是有很大的幫助，因為有很多人的眼睛盯著你，資金不能亂用。

觀點地產(chǎn)新媒體：沿海在這方面會不會有一些動作，會不會在海外市場發(fā)債融資？

陳昕：應(yīng)該會有，但是具體不太清楚。因為上市公司能夠把優(yōu)勢發(fā)揮出來，在資本市場有更多的融資渠道。海外債券的成本是很低的，再加上人民幣升值，拿到錢也就升值了，但融資要與公司的業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配。

同時，還要分析發(fā)債以后對公司財務(wù)結(jié)構(gòu)有多大的影響，從另外一個方面去思考、評估，如果是能夠滿足公司的發(fā)展，又能夠在財務(wù)上有這種機(jī)遇，我覺得當(dāng)然可以去嘗試。

觀點地產(chǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您怎么理解地產(chǎn)新力量？

陳昕：城鎮(zhèn)化應(yīng)該是未來房地產(chǎn)增長的主要力量。從2000年到2010年，是中國房地產(chǎn)的黃金十年，這主要是因為人口的紅利。2010年之后，主導(dǎo)房地產(chǎn)增長的力量應(yīng)該是人口的遷移，這是中國房地產(chǎn)增長的主導(dǎo)力量。

在人口在遷移的過程中，整個市場上會出現(xiàn)多元化的需求，有就業(yè)的需求、有產(chǎn)業(yè)升級的需求、有居住生活的需求、有養(yǎng)老、旅游、醫(yī)療的需求。所以，未來十年中國房地產(chǎn)的新興力量是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化帶來市場需求的多元化。

文章來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)http://www.guandian.cn/article/20130802/134935.html