由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合主辦的2014中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨上市房企高峰論壇，于5月29日在香港盛大舉行。《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》以及2014中國房地產(chǎn)上市100強(qiáng)排行榜同期出爐，香港上市房企沿海家園(01124.HK)憑借出色的綜合實(shí)力連續(xù)四年榮登百強(qiáng)榜單，并在本次測評位中居第37名。沿海地產(chǎn)投資(中國)有限公司執(zhí)行總裁陳昕在發(fā)布會期間，針對綠色地產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)型以及市場趨勢等問題接受了中房網(wǎng)獨(dú)家專訪。

從本次測評榜單來看，沿海家園(01124.HK)憑借出色的綜合實(shí)力在2014中國房地產(chǎn)上市公司測評榜單中位居第37名，并已連續(xù)四年榮登百強(qiáng)榜單。在陳昕看來，沿海今天所取得的成績，得益于企業(yè)的不斷創(chuàng)新。

陳昕表示，正是因?yàn)槠髽I(yè)在發(fā)展過程中，隨時(shí)關(guān)注著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展、市場的演變，包括政策的變化，再有效結(jié)合公司運(yùn)營情況，對新的環(huán)境，新的市場，對管理與產(chǎn)品和技術(shù)服務(wù)上進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，才使沿海地產(chǎn)在當(dāng)下激烈的市場競爭中始終處于行業(yè)前列。

綠色地產(chǎn)需要培育過程

而在行業(yè)的發(fā)展過程中，也伴隨著企業(yè)理念的不斷升級。據(jù)了解，沿海地產(chǎn)很早便提出“綠色地產(chǎn)”的理念。那么，綠色地產(chǎn)在建設(shè)中與普通住宅相比面臨成本偏高等問題，作為上市企業(yè)，保證股東利益與做綠色地產(chǎn)之間如何平衡是企業(yè)不得不考慮的一個(gè)問題。

對此，陳昕坦言，在平衡股東利益和健康住宅的關(guān)系上，需要的是一個(gè)長期和短期的平衡。如果現(xiàn)在不堅(jiān)持，將來很難做。

據(jù)了解，沿海地產(chǎn)在2004年的時(shí)候就已經(jīng)把產(chǎn)品方向確定為中國的健康住宅，陳昕認(rèn)為，健康住宅無論是對行業(yè)、還是消費(fèi)者而言，要有一個(gè)培育的過程。這些年沿海在健康住宅技術(shù)的運(yùn)用上面做了很多工作，企業(yè)自主研發(fā)的健康住宅十大體系中，大概有60多種健康住宅技術(shù)在不同的產(chǎn)品上運(yùn)用，同時(shí)，市場對環(huán)保住宅的認(rèn)可度也需要培養(yǎng)。

陳昕認(rèn)為，在短期內(nèi)市場屬于一個(gè)培養(yǎng)階段，需要投入和發(fā)展，在這個(gè)階段不能強(qiáng)求回報(bào)。而當(dāng)整個(gè)社會發(fā)展到了一定階段的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)更加精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)化。人的經(jīng)濟(jì)收入到了一定程度后，會追求更舒適的住宅，那個(gè)階段的市場才會有相應(yīng)的回報(bào)，而這種回報(bào)是長期的。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式

本次上市房企測評報(bào)告顯示，上市房企償債壓力有所上升，行業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。沿海地產(chǎn)一方面擴(kuò)大融資渠道，加快銷售、控制投資步伐，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。另一方面，控制風(fēng)險(xiǎn)加快企業(yè)轉(zhuǎn)型。其實(shí)早在2011年，沿海就已經(jīng)在做轉(zhuǎn)型這樣的思考了與探討了，2012年沿海明確了整個(gè)公司的商業(yè)模式。

陳昕表示，沿海地產(chǎn)未來要完成從開發(fā)商到服務(wù)商，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)，從全周轉(zhuǎn)到分段周轉(zhuǎn)，從封閉到開放，從單一開發(fā)利潤到多元化服務(wù)利潤等五大布局。

陳昕進(jìn)一步解釋，市場很大資源有限，他希望沿海未來扮演一個(gè)服務(wù)的平臺，為有實(shí)力的企業(yè)提供產(chǎn)品制造與管理運(yùn)營的服務(wù)。包括旗下現(xiàn)有的基金公司，整個(gè)公司是一個(gè)完全開放的平臺，所以沿海將來的發(fā)展有可能想向這種平臺公司去發(fā)展。

而所謂的輕資產(chǎn)，就是在企業(yè)運(yùn)營過程中，逐步擺脫傳統(tǒng)的從拿地到開發(fā)再到最后銷售的模式，并以靈活方式拓寬盈利渠道。

基于以上調(diào)整，未來沿海的利潤會有一個(gè)比較大的改變，而將來的服務(wù)利潤占比會越來越大，真正變成一家服務(wù)型公司，這樣整個(gè)公司的利潤來源就變成開發(fā)利潤+多元化服務(wù)利潤，這就是沿海的一種轉(zhuǎn)變。

單邊上漲行情能難再現(xiàn)

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的高速增長后，開始逐步進(jìn)入了調(diào)整期。銷售放緩、庫存新高、購房者觀望情緒蔓延……降價(jià)傳說不絕于耳，樓市下行態(tài)勢明顯。

在談到對目前市場的看法，陳昕認(rèn)為目前只是階段性調(diào)整，整個(gè)房地產(chǎn)基本面沒有改變，城市化進(jìn)程、人口紅利、剛性需求，包括人口遷移都會保持對住宅和商業(yè)的需求。未來一些城市的項(xiàng)目也會因市場發(fā)展而產(chǎn)生比較大的差異，以往單面上漲的行情以后很難看到了。

同時(shí)，陳昕坦言，銷售不好，回籠資金較慢，造成了開發(fā)企業(yè)對后市的信心不足，也進(jìn)一步地影響了開發(fā)商的購地?zé)崆椤ｊ愱空J(rèn)為，今年市場的調(diào)整與國家信貸發(fā)放有很大原因，首次購房的客戶要等很長時(shí)間才能拿到按揭款，市場的萎縮與此有直接關(guān)系。目前市場的差異化已經(jīng)成趨勢，因此，陳昕建議調(diào)控也應(yīng)該差異化，因地因城市而議，不能“一刀切”。也希望金融政策支持首次置業(yè)和改善型需求，如果人的基本需求和渴望改善生活的需求得不到滿足，那么整個(gè)行業(yè)是不健康的。